Expresso

A nova legislação entra em vigor na terça-feira, 23 de outubro. E há bastantes alterações

Texto Ana Baptista

A nova legislação do Alojamento Local dá mais poder às câmaras municipais e aos condomínios nos registos futuros, mas também obriga os atuais proprietários a fazer alterações, como ter um seguro multirrisco obrigatório ou um livro de informações em quatro idiomas. Leia, em baixo, tudo o que muda.

1. Todo o tipo de alojamento passa a ser Alojamento Local

As alterações à legislação do Alojamento Local (AL) começam logo no nome e no conceito. A partir de terça-feira, um alojamento local será tudo o que preste serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, ou seja não tem de ser apenas para arrendar a turistas. Por exemplo, quem quiser arrendar um quarto na sua residência, seja para que fim for, também tem de se registar como AL, mas só pode ter o máximo de três unidades. E quem quiser arrendar um único apartamento num prédio também terá de se registar como AL. Consequentemente, um hostel, apartamento, hospedagem e quarto são, por isso, obrigados a ter a respetiva placa no exterior.

2. Condomínios ganham poderes para:

- Autorizar a instalação de hostels

Quem quiser instalar um hostel num edifício em propriedade horizontal, ou seja onde haja casas para habitação permanente, tem de pedir a autorização dos condóminos. Segundo explicou ao Expresso a sócia de Direito Imobiliário da Abreu Advogados, Patrícia Viana, esta medida tão direcionada terá sido tomada porque se considerou que “os hostels são mais propícios a maiores perturbações aos restantes condóminos do prédio”.

- Pedir encerramento de AL

Além de autorizarem a instalação de hostels, os condóminos podem também opor-se à instalação - ou mesmo pedir o cancelamento - de um alojamento local que esteja instalado num apartamento de um prédio, mas apenas “caso se verifique uma prática reiterada de atos que impossibilitem ou perturbem a normal fruição do prédio aos condóminos habitacionais”, diz Patrícia Viana. Essa oposição só é válida se for votada por mais de metade dos inquilinos e tem depois de ser comunicada à autarquia, que procederá ao cancelamento do registo.

- Aumentar contribuições

O proprietário de um AL dentro de um prédio pode ter de pagar até mais 30% de quota anual de condomínio, se os condóminos assim o entenderem.

3. Câmaras também ganham poderes para:

- Fiscalizar, suspender e cancelar alojamentos locais

A partir de agora, além da ASAE, também a Câmara Municipal pode fiscalizar o cumprimento do regime do AL e também pode determinar o encerramento ou uma suspensão temporária da exploração. Esta suspensão “poderá ser decretada, por exemplo, sempre que a falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública”, diz Patrícia Viana, ressalvando, no entanto, que esta “interdição temporária não origina” o cancelamento do registo do AL.

- Aprovar e recusar novos registos

Até agora, para se registar um AL bastava fazer uma comunicação prévia junto do Turismo de Portugal, mas a partir de terça-feira todos os registos têm de passar primeiro pela câmara, que terá depois 10 dias para decidir (ou 20 dias, se for um pedido para um hostel) se aceita ou não o registo do novo AL. “Só uma vez decorrido este prazo sem que se tenha verificado oposição por parte do presidente da câmara municipal competente serão as comunicações devidamente encaminhadas para o Turismo de Portugal”, esclarece Patrícia Viana.

- Limitar o número de novos AL nas chamadas “zonas de contenção”

A nova legislação cria “zonas de contenção”, que “são zonas definidas pelo executivo camarário onde um mesmo proprietário apenas poderá explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local”, explica Patrícia Viana, e que devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos. Esta medida é, no entanto, apenas válida para novos registos, ou seja, só quem quiser abrir um novo AL nestas zonas é que precisa da autorização das autarquias. Um proprietário que já tenha mais de sete AL dentro das zonas de contenção pode mantê-los. “Apenas estarão impedidos de, após a entrada em vigor da nova lei, explorar mais estabelecimentos do que aqueles que já exploravam”, esclarece ainda Patrícia Viana.

De acordo com esta advogada, “o objetivo último desta medida terá sido o de limitar o número de estabelecimentos de alojamento local em determinadas zonas geográficas”, sendo que Lisboa e Porto, onde mais cresceu o número deste tipo de alojamentos, as câmaras “terão já começado a definir as suas áreas de contenção”.

De facto, há cerca de uma semana a Câmara de Lisboa anunciou que iria suspender novos registos de AL nos bairros da Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria e Bairro Alto. Esta suspensão é, segundo a lei, válida por apenas um ano, tendo depois de ser reavaliada.

4. Outras alterações:

- Prazo para comunicar encerramento do AL diminui

Um proprietário que encerrar um AL passa a ter apenas10 dias após o fecho para informar as entidades competentes que cancelou o registo. Antes eram 60 dias.

- Número de quartos mantém-se mas há mais exceções

A capacidade máxima dos AL mantém-se: nove quartos e 30 utentes. Mas se se tratar de um apartamento ou moradia podem ser acolhidas mais duas pessoas na sala e, “se tiver condições de habitabilidade adequadas”, o AL pode ainda ter até duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.

- AL têm de ter livro de informações em, pelo menos, quatro línguas

A partir de terça-feira, os estabelecimentos de AL passam a ser obrigados a ter um livro de informações em quatro línguas: português, inglês e, pelo menos, mais duas línguas estrangeiras. Este livro deve conter o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento, mas acima de tudo, descrever as regras de funcionamento e de utilização do estabelecimento, Por exemplo, como funciona a recolha e seleção do lixo ou os eletrodomésticos, ou quais os cuidados a ter para evitar ruído e perturbações que afetem os vizinhos.

Se os AL estiverem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento do condomínio.

- Multas mais elevadas

Se um AL não estiver em conformidade com o que está na lei, por exemplo, se tiver mais hóspedes que o permitido lei ou se não tiver as condições de higiene e segurança exigidas, as multas serão, agora, de €2.500 a €4.000, no caso de pessoa singular, e de €25.000 a €40.000, no caso de uma empresa.

- Obrigatório ter um seguro multirriscos

O proprietário do AL está, agora, obrigado a ter um seguro multirriscos de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndios e danos patrimoniais e não patrimoniais a hóspedes e a terceiros. Sem este seguro, a ASAE ou a Câmara podem cancelar o registo.

Além disso, em caso de danos, o proprietário tem de responder perante terceiros juntamente com o hóspede, mesmo se não for culpado. “Trata-se de um risco assumido pelo proprietário em virtude do exercício da atividade de exploração de estabelecimento de alojamento local”, explica Patrícia Viana.

5. O que muda para quem já tem AL?

Os registos que já existem mantêm-se como estão, mas têm dois anos, a contar da data da entrada em vigor da presente lei (ou seja até 23 de outubro de 2020), para contratar um seguro multirriscos, colocar as placas identificativas e aumentar as contribuições para os condomínios.

Segundo Patrícia Viana, esta “salvaguarda” é muito comum na lei porque “situações já consolidadas e devidamente constituídas não poderão ser afetadas por alterações futuras, das quais os seus titulares não podiam ter tido conhecimento. Trata-se de um mecanismo de proteção das expectativas, garante da segurança jurídica”.