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Turismo

Alojamento local obrigado a ter seguro extra para partes comuns do prédio

Foto Gonçalo Rosa da Silva

Foto Gonçalo Rosa da Silva

O diploma do alojamento local entrou na reta final no Parlamento, vontando-se esta terça-feira na especialidade as propostas finais dos partidos artigo a artigo. Explicamos-lhe o que está em cima da mesa e o que é mais provável que seja aprovado

Texto Conceição Antunes

A primeira votação para o alojamento local decorre esta terça-feira no Parlamento. Dar poder às câmaras para criarem quotas, aos condomínios para intervir em caso de queixas por maioria e obrigar os proprietários a ter seguros e normas de utilização em várias línguas são as propostas mais consensuais entre os partidos.

De acordo com informações recolhidas pelo Expresso junto de grupos parlamentares, os partidos concordam em dar mais poder às câmaras na regulação do alojamento local, até para poderem estabelecer quotas ou “zonas de contenção” em áreas onde já se verifica maior sobrecarga - o PSD fala aqui de limites de 20% relativamente ao volume total de habitação, e o PCP de 30%. As autarquias também poderão revogar uma licença já existente mediante queixa comprovada de mais de metade da permilagem dos condomínios.

Em termos de obrigações diretas para os proprietários do alojamento local, é consensual que passem a ter seguros multi-riscos reforçado que cubra o desgaste acrescido nas partes comuns dos prédios de habitação, e que passem a oferecer normas de funcionamento expressas aos hóspedes em várias línguas, sobre lixos ou ruídos.

Seguem-se algumas propostas dos partidos que vão esta terça-feira a votação entre os deputados no Parlamento. Umas ficarão pelo caminho, outras deverão entrar em vigor em Janeiro de 2019.

PS quer dar um ano às câmaras para criarem regulamentos para as quotas

O PS, que inicialmente queria fazer depender o alojamento local da autorização prévia dos condomínios, abandonou esta posição. Mas mantém o objetivo de dar um papel aos condomínios, nomeadamente o de se oporem ao alojamento local “por maioria de permilagem” - situação que deve ser remetida à câmara, a quem caberá a decisão de encerrar ou não o alojamento. E também quer permitir que os condomínios possam aprovar quotas agravadas em 30% para quem tenha alojamento local.

O PS veio propôr ainda que quem explora alojamento local possa “recusar o acesso ao estabelecimento a quem perturbe o seu normal funcionamento ou a ordem pública” e que as normas de funcionamento “devem ser devidamente publicitadas”.

Neste sentido, os alojamentos locais “são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento”, ao nível da recolha de lixos, funcionamento de eletrodomésticos e normas de ruído do prédio, com o contacto telefónico bdo responsável e disponibilizado em português e inglês “e pelo menos em mais duas línguas estrangeiras”.

Distinguir o alojamento local em “quartos” (e numa atividade feita “na residência de quem explora”) da modalidade de “hostels” é outra tónica da proposta do PS. No caso dos novos hostels que ocupem parte de um edifício de habitação, os deputados socialistas propõem que “para o seu registo necessitarão de uma autorização expressa do condomínio”.

Os socialistas querem ainda dar aos municípios a possibilidade de criarem “zonas de contenção”, onde cada proprietário não pode ter mais de sete alojamentos locais.

PSD propõe quotas a partir de 20% de carga, e isenção de mais-valias aos proprietários até €10 mil

As últimas propostas de alteração apresentadas pelo PSD enfatizam o estabelecimento de quotas por parte das câmaras em áreas onde se verifica sobrecarga. E estabelecem que nas “áreas devidamente delimitadas” as câmaras podem “definir os requisitos necessários para a instalação de estabelecimentos de alojamento local”, dando aos municípios poder para estabelecer limites a esta atividade, “sem prejuízo da manutenção dos estabelecimentos de alojamento local existentes, e para os casos em que exista 20% ou mais de estabelecimentos por área devidamente delimitada”.

A isenção do pagamento de mais-valias decorrentes desta atividade também é avançada na proposta final do PSD, nos casos em que o proprietário tenha até dois estabelecimentos de alojamento local “da qual resultem rendimentos anuais não superiores a dez mil euros”.

O PSD também quer que os proprietários de alojamento local em partes de edifícios habitacionais tenham um seguro multi-riscos obrigatório para cobrir eventuais “danos em partes comuns”. Estes estabelecimentos devem também “disponibilizar aos utentes as respetivas regras de utilização internas e as referentes à deposição de lixos, manutenção da tranquilidade e sossego alheios bem como, sendo caso disso, o regulamento do condomínio onde o estabelecimento esteja inserido”.

BE quer quotas e mudar conceito de alojamento local

O Bloco de Esquerda começa por delimitar aquilo que se considera atividade de alojamento local, reduzindo-a à partilha de uma habitação durante um período máximo de 90 dias num ano. Tudo o resto é considerado “turismo habitacional”, e deve seguir regras dos empreendimentos turísticos.

Depois, os bloquistas também querem dar mais poder às câmaras nomeadamente fazendo-as aprovar as autorizações de alojamento local, ainda antes do seu registo, e a fixarem quotas por freguesia, por zona de intervenção ou por coroa urbana. Sempre que a densidade de alojamento local se aproxime de limites considerados desadequados, cabe aos órgãos autárquicos suspender as licenças.

CDS-PP quer quotas“transparentes” e com “critérios objetivos”

As propostas de alteração do enquadramento jurídico do alojamento local avançadas pelo CDS-PP apontam que os municípios podem “estabelecer limites ou quotas de alojamento local para determinadas freguesias ou zonas de intervenção do respetivo município”. Mas é frisado que “qualquer imposição de quotas ou restrição ao exercício da atividade de alojamento local deve ser claro, inequívoco, objetivo, previamente conhecido, transparente, acessível, não discriminatório, justificado por uma razão de interesse geral e proporcionado a tal objetivo”.

No caso das câmaras decidirem estabelecer quotas ao alojamento local, a proposta do CDS-PP estabelece que o respetivo regulamento municipal, depois de aprovado, “deve definir obrigatoriamente a zona geográfica a que o sistema se aplica, a percentagem de quota, o universo de imóveis a que se aplica a quota por referência a dados oficiais verificáveis e o elenco de exceções ao sistema”. Segundo o partido, eventuais quotas por parte das câmaras devem ter um “prazo de vigência que não pode ser superior a dois anos, sem prejuízo da sua renovação”.

Relativamente às situações em que o alojamento local decorre em edifícios habitacionais, o CDS-PP clarifica que “qualquer oposição do condomínio à exploração do alojamento local deve constar do título constitutivo da propriedade horizontal, do regulamento de condomínio nesse título eventualmente contido ou em regulamento de condomínio ou deliberação da assembleia de condóminos aprovados sem oposição e desde que devidamente registados”.

PCP insiste na autorização prévia dos condomínios

A obrigatoriedade dos condomínios darem autorização prévia para que se possa exercer a atividade de alojamento local em frações de edifícios habitacionais é expressa na proposta do PCP - algo que fazia parte da proposta inicial do PS, mas que evoluíu para outro tipo de posição.

O PCP também defende a “subscrição obrigatória de um seguro multi-risco para cobrir eventuais danos, quer nas partes comuns do condomínio, quer nas demais frações autónomas” por parte dos proprietários de alojamento local.

Em matéria de quotas, o PCP propõe que “as autarquias possam através de regulamento municipal limitar o alojamento local, até um máximo de 30% das frações por prédio e até um máximo de 30% dos imóveis por freguesia”.

Na sua proposta para o alojamento local, o PCP enfatiza que “tem-se assistido a uma transferência de uso de imóveis do arrendamento habitacional permanente para o alojamento local, de caráter temporário, reduzindo a oferta de habitação disponível aumentando substancialmente os preços de arrendamento”.

O partido também constata que “a crescente procura de imóveis para alojamento local tem uma consequência direta na redução da oferta de imóveis para habitação própria e permanente ao mesmo tempo que leva a um aumento de preços dos imóveis”.

Na exposição de motivos para as alterações, os deputados do PCP também deixam expresso que o alojamento local em Lisboa se concentra sobretudo nas freguesias de Santa Maria Maior (onde há um peso de 22% do Airbnb face ao número de habitações), da Misericórdia (18,5%) e de Santo António (com 11,1%). No Porto, a maior concentração verifica-se na união das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (onde o peso do Airbnb face ao volume de habitações é de 11.1%).

Por cada quatro alojamentos, um deve ser para arrendamento, diz o PAN

Com um único deputado (André Silva), o PAN propõe para o alojamento local que “os proprietários, por cada três alojamentos, devam assegurar que o quarto se destina a arrendamento de longa duração, ou seja, devem obrigatoriamente disponibilizar uma moradia ou apartamento em regime de arrendamento de longa duração na mesma área urbana”, visando esta medida “apenas os proprietários com vários alojamentos locais”.

Na exposição de motivos para a presentação de alterações ao enquadramento jurídico do alojamento local, o PAN destaca que “ao contrário das perceções criadas ou induzidas junto da opinião pública, 80,5% dos titulares possuem apenas uma unidade de alojamento local e 10,9% entre duas e três unidades.

Para o deputado André Silva, “afigura-se como fundamental não avançar com medidas assentes em premissas falaciosas, as quais penalizariam as famílias portuguesas que efetivaram inclusivamente investimentos avultados de forma a retirar legítimos dividendos dos seus imóveis”.

O PAN apresenta uma posição moderada relativamente às restrições no âmbito das novas regras para o alojamento local. “Temos assistido a um fenómeno de diabolização do alojamento local, com a atribuição de culpas, em regime de exclusividade, pela gentrificação que afeta algumas freguesias das cidades de Lisboa e Porto”, lembra o deputado André Silva na sua exposição de motivos. E conclui que “o fenómeno de gentrificação não é causado em exclusividade pelo alojamento local” ou que “a ideia que a figura do alojamento local é especialmente promovida por grandes investidores não é verdadeira”.