Imobiliário
Avaliação do preço da habitação aumenta 70 euros por m2 num ano. Valor é o maior numa década
A avaliação bancária replica a evolução do mercado habitacional, expurgando das zonas mais caras de Lisboa e Porto em que os investidores não recorrem ao crédito FOTO João Carlos Santos
Pelo 16º mês consecutivo, a banca subiu a avaliação, no âmbito dos créditos à habitação. O metro quadrado está nos 1.180 euros, uma subida homóloga de 70 euros (6,5%)
Texto Abílio Ferreira
Se o preço das casas sobe, a avaliação bancária acompanha. No crédito à habitação, os bancos mimetizam a evolução do mercado, alimentando a tendência do metro quadrado.
Mas, os dois universos são distintos. O mercado da avaliação bancária deixa de fora as zona mais caras de Lisboa, Porto e Algarve em que pontificam os investidores endinheirados que desdenham do crédito bancário e nas quais a procura faz disparar os preços para valores ao nível das principais metrópoles europeias.
Avaliação acelera em julho
A novidade é que em julho, o valor da avaliação bancária acelerou. Segundo o inquérito mensal realizado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), a banca subiu em sete euros o preço do metro quadrado (quatro euros em junho) que, em média, ficou nos 1187 euros.
A cifra traduz uma subida homóloga de 6,3% - em 2017 o agravamento fora de 5%, levando a avaliação para um valor médio de 1127 por metro quadrado.
Em Lisboa, por exemplo, a banca avalia os apartamentos a 1442 euros por metro quadrado, mais 86 euros do que sucedia há um ano. No norte, os 1097 euros compararam com os 1006 euros de julho de 2017.
Em julho, as maiores subidas registaram-se no Algarve (1,4%) e na região norte (1,3), surgindo os Açores (-1,2%) e Madeira (-0,7%) como exceções à subida generalizada. Julho completou uma série de 16 meses em alta consecutiva, voltando as avaliações aos máximos de 2008.
A tendência veio para ficar
“Uma subida de sete euros face a junho? É natural e a tendência vai manter-se até ao fim do ano, replicando o desempenho do mercado”, responde Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).
O operador admite que este ano os preços subam (excluindo as zonas prime) entre 10% a 15%, estabilizando depois. Os avaliadores “seguem a tendência e os parâmetros do mercado, tal como sucedeu quando na altura da troika em que a banca puxava as avaliações para baixo”. Não surpreende, por isso, esta série de 16 meses em modo de subida.
O que preocupa Luís Lima é a “escassez da oferta” e o atraso na reposição de stock residencial, levando a bolhas especulativas pontuais em zonas do Porto, Lisboa e Algarve.
Um indicador ajustado à realidade
O indicador da avaliação bancária “tem o mérito de expurgar do preço médio as zonas inflacionadas de Lisboa e Porto, porque 90% dos empréstimos da banca são para habitações permanentes em zonas urbanas de famílias da classe média”, refere João Nuno Magalhães, vice-presidente da APEMIP.
Os negócios de maior dimensão e preços exorbitantes (no Chiado o metro quadrado pode chegar aos 10 mil euros) “são realizados por investidores estrangeiros e operadores portugueses que retiraram dinheiro dos bancos para aplicar no imobiliário”. Essas operações, apesar de residuais, acabam por “empolar o preço médio nas zonas nobres das cidades das cidades, desvirtuando a realidade”. Também as zonas rurais escapam à estatística bancária.
A banca voltou a apostar em força no crédito à habitação, mas João Nuno Magalhães nota uma diferença fundamental face ao passado. Exige agora “uma maior taxa de esforço às famílias, limitando o empréstimo a 80% do valor”. No passado, “o empréstimo superava o preço da casa, libertando dinheiro para a aquisição de automóveis, frigoríficos e outros bens”, recorda Nuno Magalhães.
Avaliação sobe menos do que os preços reais
Os valores da avaliação bancária divulgados esta quarta-feira devem ser comparados com a estatística dos preços das casas que o INE anunciou o mês passado, em relação ao primeiro semestre.
Nesse estudo, o município de Lisboa surgia com o preço mais elevado (2.581 euros por metro quadrado), seguido de Cascais (2.004 euros) e Loulé (1.806 euros). Nos dois primeiros casos, o valor mediano superava os dois mil euros por metro quadrado.
A média de Lisboa traduz uma valorização de 20% e resultava da ponderação entre o máximo de 4.083 euros (Santo António) e o mínimo de 1.483 (Marvila).
Nesse estudo por concelhos, o INE verificava que em três freguesias de Lisboa e uma do Porto (a da Baixa da cidade) os preços das casas registavam subidas homóloga superiores a 30%.
No Porto, o preço médio está nos 1379 euros por metro quadrado - Paranhos, a maior freguesia, transaciona a 1.270 euros, e Campanhã, a mais pobre, não vai além dos 801 euros, o mesmo valor de 2017.
Com os preços mais baixos por metro quadrado do país, surgiam nos últimos lugares da lista os concelhos rurais de Pampilhosa da Serra (130 euros), Figueira de Castelo Rodrigo (152 euros) e Lajes do Pico (164 euros), Penamacor (182 euros) e Vimioso (190 euros).
A evolução da avaliação bancária traduz uma realidade diferente. A subida é mais gradual e menos seletiva, variando entre os 9% (apartamentos no Norte) e os 2,4% do Alentejo.
Está longe em todos os casos da amplitude do mercado imobiliário que, em Lisboa, Porto e Algarve registou subidas nos últimos 12 meses superiores a 20%.